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房价什么时候能回到从前？
这几年，这大概是很多买了房、想买房的家庭最关心的问题。
最近，有一位资深的房地产专家给出了自己的判断，说大概还要四五年。
消息一出，网上议论纷纷，有人信，有人不信。
看了最新的政策和数据，觉得这样的判断可以听一听，可更要看清它背后的前提；
对普通家庭来说，与其猜房价，不如按自己的实际需要安排好住房。
这位专家就是孟晓苏，曾经担任国家住房制度改革课题组的组长。
上世纪90年代末，中国告别福利分房、走向住房商品化，他参与了相关方案的研究设计，也亲眼见证了中国房地产从起步到繁荣的全过程。
这些年，他一直很活跃，经常就楼市发表看法。
据媒体报道，孟晓苏近期接受采访时打了个比方：房价从高处往下走，走了好几年；
要重新回到之前的高点，大概还需要四到五年。
照这个说法往后推，时间点就落在2029年前后。
据报道，孟晓苏也一再提醒，全国房价一起上涨的时代已经过去，不同城市、不同地段的房子，走势会越来越分化。
三四线城市库存偏高的问题，更要引起重视。
那么，现在的楼市到底怎么样了？
国家统计局10月19日发布了9月份70个大中城市的房价数据。
从数据看，一线城市的房价已经出现了企稳的迹象。
新建商品住宅方面，一线城市的价格环比上涨了0.
1%，涨幅和8月份一样。
其中，上海、广州、深圳分别上涨0.
2%、0.
2%和0.
3%，北京下降0.
2%。
二线城市环比由降转平，三线城市环比下降0.
2%。
70座城市里，9月份新房价格比上个月涨了的，一共17座，又多了2座。
二手住宅方面，一线城市的价格环比上涨0.
2%，涨幅比上个月扩大了0.
1个百分点，上海涨了0.
5%。
二手住宅价格环比上涨的城市有9个，比8月份多了6个。
一线城市二手住宅的价格同比下降1.
5%，比前几个月的跌幅小了不少。
二手房的价格，往往更能看出市场的真实温度，因为它是买卖双方你情我愿谈出来的。
一线城市二手房连续上涨，上涨的城市一下子多了6个，这个变化值得留意。
同比来看，各线城市的房价还在下降，可降幅都在收窄。
一线城市新建商品住宅同比下降0.
5%，降幅比上个月收窄了0.
4个百分点；
二、三线城市同比分别下降2.
4%和3.
9%，降幅也在缩小。
这组数据说明，楼市整体还处在调整的过程中，可一线城市已经率先出现了回暖的苗头，二三线城市的跌势也在放缓。
政策方面，今年8月28日，是一个重要的时间点。
那天，金融监管总局和央行一起发了一份新的房贷管理办法，当天就开始执行，没有过渡期。
1998年发布的老办法，同时废止。
这个用了二十多年的管理规则，终于换了新版本。
同一天，两家还一起出了一份意见，讲的是怎么改房地产信贷、怎么加快建立房地产的新模式。
据报道，意见把个人住房贷款的最长期限，从30年延长到了40年。
据报道，有关的政策解读还提到，要优化债务收入比的考核标准。
简单说，就是银行在审核贷款的时候，看借款人收入和负债的比例，会更加合理，也更加审慎。
贷款期限拉长，最直接的影响，是每个月的月供会降下来。
打个比方，贷款一百万元，同样的利率，还款期从30年拉到40年，每个月的月供能少好几百元。
对刚工作不久、收入还不高的年轻人来说，买房的门槛会低一些，压力会小一些。
新规还对现房销售和预售作了规定。
据报道，所购的新房实行现房销售的，个人住房贷款要在销售备案以后发放；
实行预售的，要严格在项目竣工备案以后发放。
这一条，针对的是这几年大家最担心的烂尾问题。
房子盖好了再放贷，购房者的钱就更安全，交房也更有保障。
推行现房销售，是构建房地产发展新模式的重要一步。
此外，各地这一年来也出台了不少政策。
比如，广州4月底出台了稳楼市的八条措施，后来又细化了商贷转公积金贷款、国有企业收购二手住房等配套办法；
沈阳把最低首付比例15%的政策，延长到了今年年底。
孟晓苏举了美国和中国香港的例子，这些例子能说明什么？
美国在2006年前后房价见顶，次贷危机以后一路下跌，到2012年前后才见底，全国房价重新回到高点，前后用了大约十年。
不同城市的情况差别很大，有的大城市恢复得快，有的地方很多年都没缓过来。
香港在1997年亚洲金融风暴以后，房价大幅下跌，到2003年前后才见底。
此后，香港楼市走出了一轮很长的上涨行情。
这些例子告诉我们，房价的调整有周期，可每一轮周期的长短、幅度，都跟当时的经济、人口、政策密切相关。
别人的经验，可以参考，却没法照搬，更不能简单地拿来算日子。
中国的情况，有自己的特点。
一个是人口结构在变。
这几年，中国的出生人口减少，老龄化程度加深，未来买房的主力人群，会比过去少一些。
另一个是城镇化还在推进。
中国的城镇化率已经超过了六成，可跟发达国家比，还有提升的空间。
每年仍然有大量人口从农村进入城市，从小城市流向大城市，住房需求依然存在。
还有一个是住房需求在升级。
过去，大家追求的是有房住；
现在，越来越多的人想住得更好。
改善性
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